Hablamos con Juan Fernández-Aceytuno

Antonio Mañas: Cuéntame Juan. Ingeniero de minas, Instituto de Empresa, has trabajado en BP, General Electric… Y en 2008 te nombraron director general de Sociedad de Tasación y en el 2017 consejero delegado. 

Juan Fernández-Aceytuno: Llevo doce años en la empresa y todavía estoy aprendiendo y tratando de mejorar. Es una gran compañía, una casa con unos valores y una historia que he sido muy afortunado de encontrar. Desde la dirección, intento mejorar lo que recibí. Pero el gran mérito lo tienen todos los que me antecedieron en los cargos y la responsabilidad, yo trato de coger ese impulso y subir un peldaño más. 

A.M.: ¿Cómo habéis gestionado la situación del Covid-19?

J.F.A.: Afortunadamente, muy bien. Nos ha tocado, como a todas las empresas, pero dentro de la tragedia que hemos vivido creo que hemos reaccionado con mucha rapidez y prudencia. El 24 de febrero (2020), cuando vi que cerraban Milán, pregunté cuánta gente podría teletrabajar en nuestra empresa y me dijeron que un 25%. Entonces, compramos equipos para que pudieran teletrabajar el 100% de los empleados. Creo que salvamos vidas evitando que mucha gente tuviera que coger el transporte público e ir a las oficinas. En cuanto al mercado, fijándonos en lo que había pasado en China o en la anterior crisis del Sars-Cov-2, vimos que había habido una gran caída en el número de operaciones, de alrededor de un 75%, pero que luego el mercado se recuperaba con rapidez en cuanto la gente podía volver a salir. Sobre los precios, los ciclos se mantenían, el shock pandémico no afectaba directamente al mercado inmobiliario. Con esas hipótesis nos pusimos a trabajar en marzo. Por ello no dimos ningún bandazo: no despedimos a nadie y no tuvimos que recurrir a un Expediente de Regulación Temporal de Empleo (Erte). Lo que sí que hicimos fue reducir el salario proporcionalmente a lo que ganamos, como ya hicimos en la crisis de 2008 y en 2013. Todo el equipo se reduce algo, puede ser desde un 2% hasta un 25% los que más ganamos. Así, aseguramos la liquidez con la garantía para los empleados de que si la empresa tiene beneficios se devuelven los sueldos íntegros. A finales de noviembre hemos pudimos devolver las cantidades que se retuvieron, ya que el año fue mejor de lo esperado. Los que han corrido más riesgo han sido los tasadores, ya que han seguido visitando las viviendas y realizando trabajo en los ayuntamientos. Pero al final todos nos hemos volcado y hemos continuado dando servicio, que era lo que nos demandaban los clientes. 

A.M.: Tenéis el pilar fundamental que es la calidad humana. 

J.F.A.: Eso fue algo que heredé y todo lo que tengo que hacer es sumar e intentar no fastidiarla. Son casi cuarenta años de historia, reputación, iniciativas… Hay gente muy buena y a la que no podemos decepcionar. 

A.M.: ¿Qué aporta ahora mismo Sociedad de Tasación al sector proptech? 

J.F.A.: Creo que tenemos que reivindicar que hemos sido la primera proptech de este país. El primer certificado de firma electrónica que se firmó en el país, de entre todos los sectores, lo desarrolló Sociedad de Tasación. Cuando no existía la firma electrónica, la primera empresa que solucionó como firmar electrónicamente un documento con doble firma fuimos nosotros. Solucionarlo en los años ochenta fue complicado. Lo hicimos junto con Telefónica y fue un hito en la tecnología del país. También nos hemos apoyado en la tecnología para la construcción de las bases de datos. No se pueden hacer tantos informes al año si no tienes un proceso perfecto y robusto de organización, accesible y protegido. Eso nos ha permitido tener cultura tecnológica para que el tsunami del proptech no nos arrolle. Lo que más aporta la empresa al ecosistema tecnológico es el equilibrio entre la tecnología y pisar el mundo real. Tener una red de 900 profesionales repartidos por España verificando los datos y la aportación de los técnicos nos da un grado de confianza. Creo que aportamos a las proptech tecnología con la capa humana de personas que están por encima de la tecnología y apoyándose en ella, como un pilar clave de nuestra oferta de valor. 

A.M.: Entonces, aportáis realidad ¿no?

J.F.A.: Hay muchas bases de datos con datos reales de las que nos fiamos. Pero nosotros damos un control de calidad a esos datos. Para una primera estimación hay muchas plataformas para calcularlo, pero si quieres cerrar la operación o si quieres saber cuánto vale tu casa para una herencia o un divorcio no creo que la gente se fíe del primer calculador de precios que encuentren en una web. La gente ahí valora la independencia, la profesionalidad, el rigor de la medida y si realmente me estás ofreciendo un producto real. 

A.M.: ¿Qué podemos esperar del sector a corto, medio y largo plazo? 

J.F.A.: A corto plazo, ya acertamos en marzo que los precios iban a mantenerse. Hemos visto que en vivienda nueva ha crecido un poco o se ha mantenido. En este segmento, de enero a junio el precio creció un 0,8%. La vivienda usada no creemos que esté cayendo el precio, sino que está cayendo el unitario medio porque la tipología de vivienda que se está comprando es diferente. Ahora se están vendiendo casas más grandes y unifamiliares fuera de Madrid o en otras regiones como Asturias, Málaga, Alicante o Valencia, donde los precios son más baratos y con casas más grandes. Con lo que el precio por metro cuadrado es más barato, pero no quiere decir que haya bajado el precio, es por el cambio en la tipología de vivienda. Sólo hay tres estadísticas que lo tienen en cuenta: el Instituto Nacional de Estadística, el Colegio de Registradores de la Propiedad y Sociedad de Tasación en vivienda nueva. El resto se publican en base a los unitarios medios, que no es que sean mentira, pero hay que saber leerlas. Parece lógico que veamos a lo largo del año una reducción de los incrementos de precio de vivienda, especialmente en las grandes ciudades que ya estaban en el pico del ciclo. También afecta en la venta la caída de la demanda de alquileres debido al parón de la movilidad. Por otro lado, ponemos en duda que el fin de los Erte y de la moratoria hipotecaria vaya afectar mucho al mercado. La gente que compraba casas no eran los mileuristas ni los jóvenes, esos ya estaban fuera del mercado, desgraciadamente, los compradores eran personas que buscaban una segunda casas vendiendo la primera, inversores y de padres a hijos. Esto se va a seguir produciendo. Tanto en Europa, como en Estados Unidos, el precio de la vivienda está subiendo. 

A.M.: Veremos si en el informe de Sociedad de Tasación de diciembre se muestra una corrección. 

J.F.A.: En vivienda nueva, si la hay, va a ser mínima, ya te lo anticipo. Hay muy poca oferta disponible lo que hace el mercado muy poco elástico. A diferencia de 2008, la crisis no ha pillado el mercado con muchas promociones en curso y viviendas sin vender. Ahora no hay prácticamente stock de vivienda nueva en las grandes ciudades. Los últimos cinco años las compañías han sido muy prudentes. Así que dudo que veamos mucho impacto, pero lo veremos el 1 de enero cuando salga publicada. 

A.M.: ¿Dónde se están posicionando las grandes compras en alquiler o venta? 

J.F.A.: Creo que no hay grandes cambios. Todos los inversores, aunque con más prudencia, siguen con sus planes. Sí que estamos viendo más prudencia en las entidades bancarias a la hora de financiar nuevas inversiones, se fijan más en el nivel de preventas o la exigencia en calidad de los prestatarios, pero creo que siguen las iniciativas que ya estaban en marcha. Aunque el build-to-rent ocupe muchos periódicos, no son tantas transacciones, sigue siendo un porcentaje muy pequeño comparado con la venta. 

A.M.: ¿Qué papel está ocupando el inversor oportunista?

J.F.A.: Es oportunista de nicho. Ahora se están moviendo más por sectores que a corto plazo están siendo más castigados por la crisis, como locales o hoteles. Pero tampoco creo que la gente se vuelva loca, en el momento en que alcancemos la inmunidad de grupo con las vacunas la gente volverá a salir y viajar así que se volverán a llenar los hoteles y las carreteras. 

A.M.: ¿Qué nuevas corrientes tecnológicas nos esperan en el sector de la tasación? 

J.F.A.: Las que son estratégicas no te las puedo contar, pero sí que veo que va a haber más. Nos parece un mundo que acaba de nacer y tiene todo el crecimiento y la madurez por delante. Creo que nosotros tenemos una posición privilegiada para acoger, promocionar y dar valor añadido a estas iniciativas. 

A.M.: Además de Urban Data Analytics con la que ya trabaja Sociedad de Tasación, ¿qué empresas tenemos que seguir y qué aportan?

J.F.A.: Te diría otra, pero estamos cerrando su compra. No quiero decir ninguna porque seguro que me dejo gente, pero la conexión entre el mundo real y el tecnológico tiene que producirse. Muchas de estas proptech tienen que buscar el pie en el mundo real, no como freno sino como apoyo para crecer. Y ahí creo que las empresas tradicionales podemos ser de gran ayuda y debemos optar más por la colaboración que por la competición. 

A.M.: ¿Qué va a aportar el blockchain? 

J.F.A.: Es una herramienta que puede aportar muchísimo, pero no tendría que ser a costa de tirar cientos de años de experiencia del registro y el catastro, que es donde se basa nuestro sistema actual. Habría que integrar toda esa tecnología en el sistema actual, ese es el gran reto. Yo no me compraría una casa sólo teniendo el certificado en la nube, me siento más seguro con un registrador y un notario y presente en el registro de la propiedad. Creo en el blockchain pero necesita apoyarse en el sistema actual. A veces se presenta la tecnología como una herramienta disruptiva, pero es más una herramienta desarrolladora. 

A.M.: ¿Qué le aventura al crowdfunding inmobiliario? 

J.F.A.: Creo que es un canal más de financiación que es bienvenido y suma oportunidades. Además, tiene la capacidad de conducir inversión que de otra forma no podría llegar al sector. Recomendaría aprovechar lo que hay bueno en la financiación tradicional. Ahí la tasación puede ser el mejor dosier de venta. Así que creo que sería perfectamente aplicable al mundo del crowdfunding, aunque no sea obligatorio. 

A.M.: Nosotros para publicar cualquier oportunidad realizamos una tasación. Valoramos la transparencia para que el inversor pueda invertir. 

J.F.A.: Y ahí me parece que podemos ayudarnos el uno al otro. No hace falta que te de una valoración ECO para la financiación hipotecaria, te puedo dar una financiación RICS o una valoración para asesoramiento de valor de mercado, que no tienen tantas limitaciones. Las tasadoras estamos para eso, para proteger a un inversor que normalmente no está en la mesa. Los crowdfunders deberíais inventaros una normativa que proteja la valoración de cara a vuestros inversores, porque sois a los que os debéis. 

A.M.: En nuestro caso la tasación protege al inversor y al promotor. Nuestros clientes son tanto inversores como promotores y la tasación es una visión objetiva del inmueble. Sabiendo como entiendes el mundo del crowdfunding, ¿qué oportunidad te gustaría encontrar en una plataforma como Wecity? 

J.F.A.: Si me comprara una vivienda me gustaría trabajar en régimen cooperativo en buscar seis o diez vecinos más y hacer un proyecto compartido en el que buscásemos el suelo y lo desarrollásemos. Un proyecto a cuatro o cinco años, que, aunque no te da la satisfacción de estrenar la casa hoy, te da la oportunidad de elegir determinadas instalaciones. En una vivienda en el centro de Madrid me gustaría que hubiera un taller, espacios mixtos o que tuviéramos un huerto compartido en la ciudad, que no está reñido con tener eficiencia energética. Ese es un proyecto en el que me apetecería participar. A lo mejor, un crowdfunding puede conectar a gente que busque esa misma oportunidad. 

A.M.: Y como inversor, ¿cómo sería tu cartera ideal? 

J.F.A.: Yo no invierto en inmobiliario por razones obvias. Pero lo que recomendaría a un cuñado pesado que me pregunte en la cena de navidad es que fuera prudente, que diversificaran y que no les engañen. Me fijaría más en el equipo gestor que en la rentabilidad, que cuentan con experiencia y proyectos a largo plazo. Tampoco entiendo el fin de la vida en rentabilizar tu actividad económica, no me muevo mucho en ese aspecto. Aunque sí con lo que el dinero puede hacer después: invertir en obras de arte, libros, hacer proyectos, etcétera. Pero no deja de ser un medio que si no hay un fin es una pena. 

A.M.: Siguiendo con la parte humana. ¿A quién elegirías como directivo de referencia?

J.F.A.: En el sector, a mí me parece un directivo de referencia Juan Antonio Gómez-Pintado. No sólo por su carrera profesional, sino porque se ha volcado en el sector y ha liderado Asprima en un momento en el que nadie daba un duro por el inmobiliario. También Ismael Clemente, lo conozco desde hace 25 años y es una persona con una gran capacidad y unos magníficos valores a la que nadie le ha regalado nada. También se me ocurren los Encinar, que son muy buenos empresarios. Me dejo a mucha gente, pero estos son grandísimos ejemplos. 

A.M.: ¿Dónde te ves en los próximos años? 

J.F.A.: En Sociedad de Tasación. Tengo mucho que demostrar y hacer y no he empatado con los que me precedieron en el puesto. Continúo con muchísimo trabajo y muchísima ilusión, y, mientras me aguanten, es un honor ser consejero delegado de esta empresa. Tengo muchas ideas y muchas frustraciones por cosas que no he podido hacer hasta ahora, inversiones en el corto, medio y largo plazo, unos accionistas maravillosos y unos empleados y tasadores que me siguen.